Закон о дачах: что изменилось в России в сентябре 2025 года
Законодатель вводит принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости Фото: Анна Горлач
Законодательство о садоводческих участках претерпело некоторые изменения. Новые правила вступили в силу 1 сентября 2025 года. На что они повлияют и кто останется в выигрыше, изданию «Комсомольская правда» – Тюмень» рассказала к.ю.н., доцент Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Запрет раздельной продажи дома и земельного участка
Федеральный закон № 353-ФЗ от 31 июля 2025 года ввел запрет на раздельную продажу земельных участков и расположенных на них строений. Суть изменений заключается в том, что теперь собственник не может продавать земельный участок отдельно от находящихся на нем объектов недвижимости – жилого дома, садового домика, хозяйственных построек или гаража. Это правило распространяется также на запрет раздела объектов капитального строительства.
– Таким образом, законодатель вводит принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости для земель садоводства и огородничества, что ранее в явном виде было характерно, прежде всего, для земель, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов, – поясняет эксперт.
Говоря о преимуществах данного нововведения, она обратила внимание на несколько факторов. Для добросовестных собственников данный запрет носит скорее нейтральный характер, так как не препятствует обычной купле-продаже всего объекта в целом. Более того, закон защищает их права, поскольку исключает возможность недобросовестных действий со стороны контрагентов, которые могли бы приобрести лишь дом, создав тем самым проблему с доступом к земельному участку, или наоборот.
Фото: Анна Горлач
Для потенциальных покупателей подобной недвижимости нововведение также создает более защищенный правовой режим. Исключается риск приобретения земельного участка без прав на находящиеся на нем постройки или, что еще более проблематично, приобретения дома при отсутствии надлежащим образом оформленных прав на землю под ним.
Потенциальные сложности могут возникнуть в случаях общей долевой собственности. Например, при наследовании имущества, когда один из собственников желает продать свою долю, а другие против. Однако закон допускает возможность раздела земельного участка с последующим самостоятельным отчуждением каждой части.
– Данный запрет может быть оценен как мера, направленная на формализацию и упорядочивание оборота недвижимости на землях садоводства и огородничества, который зачастую характеризовался значительным количеством «серых» схем и неоднозначных с правовой точки зрения ситуаций. Установление четкого правила о единстве судьбы земли и построек способствует очищению оборота от проблемных объектов и повышению его прозрачности, что в долгосрочной перспективе является благоприятным фактором для рынка в целом, – подчеркнула Оксана Васильева.
Запрет коммерческой деятельности на дачных участках
Новшества, касающиеся запрета коммерческой деятельности на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства и огородничества, по своей юридической сути не является вводящим абсолютно новое ограничение. Новое регулирование конкретизирует уже существующий принцип целевого использования земельных участков в садоводческих товариществах, закрепленный в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон №353-ФЗ уточняет, что земли СНТ предназначены исключительно для личных нужд граждан. Оксана Васильева назвала виды деятельности, которые попали под запрет.
– Теперь законодательство прямо и недвусмысленно устанавливает, что использование участков в СНТ в коммерческих целях, таких как организация хостелов, мини-гостиниц, постоянных мастерских, автосервисов, питомников, торговых точек, складов и иных объектов, характерных для предпринимательской деятельности, является правонарушением, поскольку противоречит установленному виду разрешенного использования, – уточнила эксперт.
Законодательство теперь четко определяет, что использование участков должно соответствовать их целевому назначению – ведению садоводства и огородничества для личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с извлечением прибыли.
Фото: Анна Горлач
Последствия для владельцев заключаются в необходимости пересмотра существующего использования участков. Те, кто осуществлял предпринимательскую деятельность, используя статус СНТ для минимизации затрат и обхода более строгих норм, действующих для земель иных категорий (промышленности, коммерческого использования), столкнутся с необходимостью немедленного прекращения такой деятельности под угрозой применения мер административной ответственности. В крайних случаях возможно принудительное прекращение права собственности через изъятие участка в судебном порядке по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.
Особенности аренды допускают индивидуальную сдачу жилья при отсутствии признаков предпринимательской деятельности. Однако грань между разрешенной индивидуальной сдачей и запрещенной коммерческой деятельностью является тонкой и может стать предметом судебных споров. Любая систематизация, реклама, создание инфраструктуры для приема гостей будут расценены как нарушение целевого назначения земли.
– Данный запрет, направлен на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия, пожарной безопасности, охраны окружающей среды и соблюдения прав соседей, которые изначально приобретали участки для отдыха и ведения личного подсобного хозяйства, а не для проживания в условиях, характерных для промышленной или коммерческой зоны, – уточнила эксперт.
По ее словам, в долгосрочной перспективе эти изменения должны способствовать сохранению рекреационного характера территорий СНТ и упорядочиванию их застройки и использования в соответствии с градостроительными нормами.
Таким образом, новые законодательные изменения призваны упорядочить использование земель садоводческих товариществ, защитить интересы добросовестных владельцев и обеспечить соблюдение целевого назначения участков.