Покупаем загородную недвижимость: основные советы

Фото: фрипик.

Покупка недвижимости всегда шаг ответственный и требующий серьезного подхода. А если речь идет про загородную недвижимость, то возникает еще больше критериев выбора и рисков.

Вместе с Алексеем Пшеничниковым, специалистом по подбору загородной недвижимости агентства «Этажи», мы составили список наиболее важных аспектов, на которые стоит обратить внимание при выборе загородной недвижимости.

Документальная база

В первую очередь, внимательно относимся к изучению документов. Как правило, сделки с загородной недвижимостью несколько сложнее, чем покупка квартиры.

Алексей поясняет, что для начала стоит проверить, стоит ли сам дом на кадастровом учете. Если стоит, часть вопросов уже отпадает. А вот если дом на кадастровый учет не поставлен, это повышает рискованность сделки. Возможно, статус земель не позволит вовсе поставить дом на кадастровый учет.

Поэтому важно изучить, к какой категории относится земля. Использование земли не в соответствии с категорией влечет за собой административное правонарушение.

ИЖС или СНТ

Чаще всего при покупке загородного дома выбор стоит между СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Алексей поясняет, что главное отличие домов, построенных в ИЖС, заключается в том, что они относятся к населенным пунктам. Соответственно проведением коммуникаций, чисткой дорог и прочими вопросами занимаются органы местного самоуправления.

Но все-таки нужно смотреть на конкретное ИЖС или СНТ, в котором планируется приобретение дома. По словам Алексея, в пригороде нашего города есть очень хорошо организованные СНТ, в которых проживание может быть настолько же комфортным, как и в ИЖС.

Границы земельного участка

Алексей также рекомендует сделать акцент на необходимости изучения актуального кадастрового плана. Нужно оценить, не проходят ли на территории участка, например, газопровод или иные правительственные объекты (красные линии), которые нельзя увидеть при осмотре.

Важно учесть тот факт, что город быстрорастущий, поэтому есть риск попадания части земель под КРТ (комплексное развитие территории), а также создание транспортной сети города.

Обращаем внимание также на то, с чем граничит сам земельный участок, какие выезды он имеет. Алексей рассказывает, что пренебрежение таким детальным изучением приводит к тому, что на деле может оказаться, что конкретный земельный участок, к примеру, не имеет выезда на центральную дорогу. И в практике такие случаи встречаются.

Покупка недостроенного дома

Здесь риски возрастают.

Если говорить про документальную базу, то без поставленного на кадастровый учет дома, сделка сводится к оформлению договора купли-продажи земельного участка.

Также Алексей нам пояснил, что сразу следует понимать, кто будет заниматься завершением строительства выбранного объекта. Потому что в большинстве случаев строительные компании отказываются продолжать возведение дома по чужому проекту.

Ипотека

Если приобретение загородного дома планируется с привлечением заемных денежных средств, нужно сразу оценить возможные ипотечные программы.

Обсудили с Алексеем действующие программы, доступные для приобретения загородной недвижимости.

Самый выгодный вариант – это сельская ипотека под 3 % годовых. Однако для ее получения необходимо соблюдение ряда условий – привязка адреса дома к поселению, наличие коммуникаций и отопительной системы в доме и прочее. Однако Алексей также уточняет, что сейчас возникают трудности с одобрением заявок на такой вид ипотечного кредитования.

Оптимальный вариант – семейная ипотека под 6 % годовых в случае приобретения дома у застройщика или земельного участка вместе с подрядом на застройку.

А вот покупка готового дома у физического лица наиболее невыгодная в данном случае покупка со ставкой порядка 22 % годовых.

Оценка сооружения

По мнению Алексея, в вопросах оценки самого дома лучше не экономить на специалисте по приемке. Он сможет помочь оценить марку бетона, технологии, которые применялись при возведении дома, проверить инженерные сооружения, агрегаты и прочее.

Сделать это самостоятельно крайне сложно, особенно без специального оборудования и соответствующего образования.

Если говорить про время года, наиболее подходящее для покупки загородного дома, здесь также нет однозначного ответа. Летом сложно оценить работу отопительной системы, а в сухую погоду не проверить состояние крыши.

Алексей напоминает, что не нужно стесняться сходить к соседям или в ближайший магазин. Ведь местные жители, как никто другой, расскажут правду о том, имеются ли перебои с электричеством, своевременно ли убирают снег зимой, исправно ли ходит транспорт и многое другое.

Выбор тюменцев

Алексей признается, что у горожан активно растет спрос на загородную недвижимость. Последние два года положительная динамика сохраняется.

По-прежнему приоритетными направлениями остаются Ирбитский и Московский тракты. Это обусловлено, в первую очередь, густонаселенной восточной частью города. Соответственно загородная недвижимость территориально по этим направлениям более привлекательна. Однако и стоимость земельных участков здесь самая высокая.

Большой популярностью пользуется покупка земельного участка вместе с подрядом на строительство.

Алексей поясняет, что у такого варианта много преимуществ – максимальная прозрачность всего процесса строительства с возможностью контролировать каждый этап, а также выбор индивидуального проекта.

По словам Алексея, в этом году появился также повышенный спрос на возведение модульных домов. Главное преимущество такого жилья – относительно низкая стоимость и быстрая реализация проекта. Некоторые компании сдают дома уже с готовым ремонтом и мебелью. Но здесь скорее речь идет про дом выходного дня.

Советы

По мнению Алексея, покупку загородного дома необходимо начать с анализа личных потребностей. Если речь идет про семью с детьми, то обязательно нужно уточнить, курсирует ли в выбранном поселении школьный автобус, оценить возможность отвозить детей в детский сад или на секции, к примеру.

Если стоит вопрос покупки основного и единственного жилья, то лучше выбирать варианты с развитой инфраструктурой. А вот если речь идет о доме выходного дня, Алексей рекомендует сделать упор на экологию, красивые пейзажи, близость водоемов.

По опыту Алексея, многие не оценивают все сложности и особенности проживания в загородном доме. Люди зачастую воодушевляются красивой картинкой. Поэтому перед покупкой очень важно изучить вопрос проживания в загородном доме очень подробно. Ведь дом требует постоянных вложений и участия – от благоустройства придомовой территории и поддержания всех систем дома в рабочем состоянии до уборки снега в зимний период года.