Чего ждать тюменцам от изменений в законе о долевом строительстве

Чего ждать тюменцам от изменений в законе о долевом строительстве

Фото: Ольга Крыльцова

Вступившие в силу изменения главного закона о долевом участии в строительстве готовы изменить принципы работы застройщиков по всей России. Когда, где и как почувствует потребитель эффект от принятых поправок на себе, разбирались эксперты тюменского рынка.

Серьезно подготовились

Новые правила работы на строительном рынке коснутся тех, кто не успел оформить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Для остальных всё будет на прежних условиях. А это в Тюмени не один и не два пакета документов.

По словам начальника отдела государственного контроля, в области долевого строительства многоквартирных домов Главного управления строительства Вадима Ряски, тюменские застройщики успели оформить себе хороший задел на ближайшие несколько лет. Новый закон вряд ли остановит тюменский строительный бум. И хотя за рекордами прошлых лет больше никто не гонится, в ближайшие три года в регионе построят, ни много ни мало, 4 млн новых квадратных метров. Первые 400 тысяч жилых квадратов из плана на 2018 год уже введены.

- Разрешений на строительство выдано в разы больше, чем за аналогичный период прошлого года. Поэтому в ближайшие два-три года тюменцы вряд ли почувствуют принципиальные изменения, - пояснил чиновник.

Напомним, за последнюю строительную пятилетку – с 2013 по 2018 год в Тюменской области построили и ввели в эксплуатацию свыше 8 млн кв. метров жилья и при этом решили проблемы с жильем более 6 тысяч граждан, признанных «обманутыми дольщиками».

Цена растет

Еще один тренд рынка, который диктует вступивший в силу закон: сокращение количества таких игроков на рынке. Их будет существенно меньше, чем в прошлые годы. Сами же девелоперы не исключают возникновения такой парадоксальной ситуации, когда многим придется объединять свои усилия, создавать профессиональные коалиции, чтобы оставаться в этом бизнесе.

Некоторые говорят о возможном дефиците предложения для потребителей. Впрочем, пока тюменский строительный рынок думает, их московские коллеги автоматически с вступлением в силу законодательных поправок повысили цену на квартиры на 5%. Говорят, что это только начало.

По мнению тюменского аналитика, руководителя студии продаж Up Consalt Андрея Панасюка, за первое полугодие тюменский рынок без привязки к законодательным поправкам уже дал рост в цене квадратного метра более чем на 10%. В целом же, по мнению аналитика, аккумулирование на эксроу-счетах средств дольщиков может вынудить девелоперов брать дополнительное финансирование в банках и кредитная нагрузка ляжет на плечи того, кто собирается покупать строящееся жилье. Суммарное удорожание недвижимости за счёт такой «заморозки» может достичь 25%.

Дольщики исчезнут как вид?

Какой будет судьба «дольщиков» в контексте нового времени? Девелоперы дают разные прогнозы. Одни не исключают, что кардинальных перемен на рынке в ближайшие два-три года не произойдёт. Так, например, оптимизма по поводу новых правил не испытывает директор по продажам ГК «ЭНКО» Андрей Скосырский. Он уверен, что при таком подходе дольщики могут исчезнуть как вид и уйти с рынка в принципе.

Заместитель директора по маркетингу и продажам ГК «Дом» Тарас Герасимов, считает, что поправки в закон приведут к росту цен и сокращению предложения для покупателя.

- Вступившие в силу законодательные поправки, с одной стороны, повлекут уход с рынка непредсказуемого количества застройщиков, а с другой стороны, могут привести к дефициту строящегося жилья. Со своей стороны, отмечу, что у нашей компании на продажу представлено более 1300 квартир на заключительной стадии строительства, что позволит нам в ближайший год предоставлять нашему покупателю широкий спектр квартир, в то время как мы будем развивать свои новые проекты.

Где деньги, Зин?

В том, что открыть эксроу-счета, равно как и строить по новым правилам смогут лишь самые надежные и сильные застройщики, понятно всем. Но куда занятнее выглядит ситуация со всеми этими страховками и счетами, если вчерашний «самый надежный и проверенный» застройщик окажется вдруг банкротом. Что тогда? Как будут работать деньги этих страховочных фондов и как поведут себя банки в роли залогодержателей?

Схема возврата денег с этих счетов на нужды потребителей в законе пока не прописана. Что касается единственного регионального финансового игрока, получившего право открывать и сопровождать такие счета, то по мнению начальника розничного бизнеса Запсибкомбанка Ивана Бочарникова, эти «неприкосновенные» деньги должны остаться в банке для гашения ипотечного кредита клиента, в случае если вдруг все пойдет не так, как планировалось. Как быть с теми, кто уплатил большую часть средств и все равно остался без квартиры, история пока умалчивает. Ждём разъяснений или… как говорится, до того первого случая, который сформирует судебный прецедент.

Что теперь нельзя застройщику?

Для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01.07.2018, вводятся

следующие требования:

1. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по

нескольким разрешениям на строительство, за исключением случаев, когда строительство

осуществляется в границах одного или нескольких земельных участков, взаимосвязанных

элементов планировочной структуры.

2. Наличие у застройщика опыта (не менее 3 лет) по строительству многоквартирных домов общей

площадью не менее 10 тыс. кв.м.

3. Наличие у застройщика собственных средств в размере не менее 10% от планируемой

стоимости строительства объекта.

4. Наличие на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, денежных

средств в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства объекта либо наличие

кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком о предоставлении

целевого кредита на строительство дома в размере не менее 40% от проектной стоимости

строительства.

5. Отсутствие у застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам за исключением целевых

кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со

строительством многоквартирных домов в пределах одного или нескольких разрешений на

строительство или предоставленных основным обществом застройщика целевых займов в

размере не более 20% от проектной стоимости строительства по каждому разрешению на

строительство.

6. Обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников

долевого строительства и со строительством многоквартирных домов в пределах одного или

нескольких разрешений на строительство не превышают один процент от проектной стоимости

строительства, за исключением обязательств, связанных с устранением недостатков объекта

долевого строительства.

7. Застройщик не имеет право осуществлять выпуск или выдачу ценных бумаг, за исключением

акций.

8. Имущество застройщика не может использоваться для обеспечения исполнения обязательств

третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не

связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со

строительством многоквартирных домов в пределах одного или нескольких разрешений на

строительство.

9. Отсутствие у застройщика обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

10. Застройщиком должны соблюдаться нормативы финансовой устойчивости его деятельности.