2018-08-14T12:27:31+03:00

Коммерческие помещения в новостройках Тюмени: спрос и предложение

Правила диктует бизнес
Тюменские девелоперы строят много, разнообразно и на любой кошелекТюменские девелоперы строят много, разнообразно и на любой кошелекФото: Лидия Шумкова
Изменить размер текста:

Практически прошли те времена, когда застройщики Тюмени бездумно реализовывали в своих проектах коммерческие площади. Когда делали, по сути, непригодные для бизнеса помещения, а потом не могли их заполнить из-за низкого спроса. Или размещали их в неправильных местах, так, что от этого страдали и новоиспеченные жители новостроек, и предприниматели.

НА СТАДИИ ЗАДУМКИ

Коммерческая недвижимость Тюмени, которую сегодня создают девелоперы при строительстве жилых комплексов, находится на довольно высоком уровне. Об этом «Комсомольской правде. Тюмень» прокомментировала вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, директор ГК «Денова» Наталья Девяткова.

- Я много езжу по российским городам, и у меня есть возможность сравнивать. Могу сказать, что картина по Тюмени очень даже положительная. Дело в том, что наши девелоперы строят много, разнообразно и на любой кошелек. Они много учатся, они гибкие и передовые, - дала она оценку тюменским застройщикам.

Теперь наученные горьким опытом строители зовут консультантов не тогда, когда уже ничего не продается и трудно что-либо исправить, а на стадии задумки проекта. Ведь, по мнению многих экспертов рынка, важно строить под потребности. И это касается не только жилых площадей.

- Девелопер построил, как ему кажется, отличные первые этажи для коммерции, но, по факту, для бизнеса это непригодно. Забыли сделать запасной выход, высота потолка по старинке осталась 2,55 метров, не дали должного освещения, не рассчитали нагрузку на пол, не выделили нужную мощность, сделали высокое крыльцо, нет витрин, зоны разгрузки товара, вытяжки, подвода воды – вот далеко не полный перечень проблем для арендаторов и покупателей. Когда строили, о них не думали, безлико называя нежилыми или учрежденческими помещениями. Ну что ж, бизнес отплатит той же монетой, а вернее ее отсутствием. Помещение будет простаивать или арендатор даст низкую арендную плату, - описала последствия ошибок вице-президент РГУД.

Важно строить под потребности. И это касается не только жилых площадей Фото: Лидия Шумкова

Важно строить под потребности. И это касается не только жилых площадейФото: Лидия Шумкова

Что же происходит сейчас? Как правило, застройщики сами или с помощью экспертов на стадии проекта анализируют опыт соседей по существующей и планируемой застройке в зоне охвата, чтобы составить картину на момент выхода проекта жилого комплекса на рынок и понять, какие товарные группы не закрыты и будут востребованы. Однако тут главное не переусердствовать, пытаясь копировать соседа, это может обернуться негативными последствиями.

- Жилье и коммерция имеют разные посылы. Домой мы идем за релаксом, отдыхом. Коммерции же нужен драйв и проходимость. И в концепции это важно учитывать, иначе, можно получить негатив со стороны жителей, - дала совет Наталья Девяткова.

Как подтвердил один из тюменских застройщиков, расположение коммерческих помещений и их адресность закладываются еще на стадии проектирования.

- При проектировании новых домов мы смотрим, какие бизнесы наиболее востребованы для жителей конкретного проекта. И уже с прицелом именно на них занимаемся проектированием помещений (размеры помещений, высота потолков и так далее). Перед началом реализации проекта мы общаемся с представителями крупных сетевых компаний и в случае их заинтересованности, проектируем помещения конкретно под них, - прокомментировал Андрей Скосырский, директор по продажам ГК «ЭНКО».

Он также добавил, что если это помещения внутри района, то они более востребованы для компаний, оказывающих сервисные услуги: кофейни, барбершопы, магазины возле дома. Если помещение стоит на проходном месте, то застройщик понимает, такие помещения будут востребованы у бизнеса, связанного с большим трафиком (банки, крупные розничные сети, фитнес-центры).

Расположение коммерческих помещений и их адресность закладываются еще на стадии проектирования Фото: Лидия Шумкова

Расположение коммерческих помещений и их адресность закладываются еще на стадии проектированияФото: Лидия Шумкова

ПРОДАЖА ИЛИ АРЕНДА?

Построил девелопер коммерческие помещения, проанализировав рынок. А что дальше - продавать их или управлять, сдавая в аренду? Для жителей новостроек, конечно, лучше, если застройщик возьмет ответственность на себя и будет контролировать бизнес-окружение, сдавая помещения в аренду. Тем самым, это он определяет, какие виды бизнеса будут открыты в новостройках, исходя из спроса и предложения. Но какова картина в реальности?

Руководитель отдела коммерческой недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи» Александр Токмаков отметил, что в настоящий момент по новостройкам от застройщика преобладает предложение по продаже. По аренде на текущий момент работают немногие. И как правило, цепочка встраивается следующим образом.

В настоящий момент по новостройкам от застройщика преобладает предложение по продаже Фото: Лидия Шумкова

В настоящий момент по новостройкам от застройщика преобладает предложение по продажеФото: Лидия Шумкова

- Потенциальные покупатели коммерческой недвижимости ориентированы, в основном, на арендный бизнес: то есть на покупку помещения с целью сдачи в аренду. Есть и те, кто приобретает недвижимость для ведения собственного бизнеса. При этом покупка помещения с целью выгодной перепродажи в будущем менее популярна, так как вложение денежных средств очень долгосрочное, а период окупаемости длительный. При текущей экономической ситуации долгосрочные инвестиции менее привлекательны со стороны инвесторов, - прокомментировал он.

Что касается окупаемости представитель застройщика Андрей Скосырский согласился, что от нее зависит многое, но без грамотного расположения коммерческих помещений на них не будет спроса.

- Задача застройщика сводится к тому, чтобы грамотно распределить коммерческие помещения как внутри, так и снаружи жилого комплекса, тогда и окупаемость придет сама собой. Окупаемость появится там, где все гармонично, - сказал он.

Самым редко востребованным форматом среди новых жилых комплексов остаются офисы Фото: Лидия Шумкова

Самым редко востребованным форматом среди новых жилых комплексов остаются офисыФото: Лидия Шумкова

«КЛИЕНТЫ НОВОСТРОЕК» - КТО ОНИ?

Со слов вице-президента РГУД Натальи Девятковой, принято считать, что для комфортной жизни в спальных районах на пять тысяч жителей достаточно 3-6 небольших продовольственных магазинов, 5-6 салонов красоты, 2-3 медицинских организаций (стоматология, анализы и т.п.), 2-3 образовательных организаций (подготовка в детский сад, языковые курсы и т.п.), 1-2 магазина детских товаров, 1 аптеки, 1 магазина товаров для животных, 1 банковского отделения, 1 магазина товаров для дома и 1 турагентства. Прочие профили торговли и услуг востребованы гораздо меньше, а потому обычно представлены скудно.

- Если ранжировать, то самым часто встречающимся сегментом, конечно, является торговля, и, в первую очередь, продукты питания, а также товары первой необходимости. Услуги уступают торговле по метражу, но не по количеству. А вот самым редко востребованным форматом среди новых жилых комплексов остаются офисы, - прокомментировала Наталья Девяткова.

По ее мнению, девелоперам и бизнесу пора бы уже задуматься о том, чтобы организовывать в спальных микрорайонах офисы. Причина тому – быстрое разрастание города и активное загородное домостроение. По сути, не всем теперь надо стремиться через мосты в центральную часть города. Поэтому офисные здания класса В и С с арендной ставкой 400-600 рублей за квадратный метр вполне могли бы там прижиться.

- Форматы присутствия федеральных и региональных сетей каждый год видоизменяются: меняется стратегия их развития, идет автоматизация процессов. Например, если вы видели допофисы банков по 50-70 квадратов в каждом жилом комплексе, то не факт, что в этом году вы опять их увидите в таком же формате. Это относится ко всем товарным группам. Надо держать руку на пульсе, их бизнесы - живые организмы, и они видоизменятся, - резюмировала эксперт рынка.

Понравился материал?

Подпишитесь на ежедневную рассылку, чтобы не пропустить интересные материалы:

 
Читайте также