Продать нельзя купить

Фото: Татьяна Коркина

Тюменская недвижимость может потерять славу надежного актива. Рынок ведет себя так, что специалисты разводят руками – такого еще не было. Впрочем, обо всем по порядку.

Сколько квартир продаем?

Осень – это традиционная пора роста цен на квартиры и активизации всех сегментов рынка. Но в этом году всплеск явно откладывается… Хотя нет, не так. Сейчас растет только предложение. Желающих продать прямо сегодня хоть отбавляй. И с каждым месяцем становится только больше.

– Динамика предложения на вторичном и первичном рынке недвижимости Тюмени продолжает расти быстрыми темпами начиная с первого квартала 2015 года, – сообщил на заседании общественного совета при Главном управлении строительства представитель риелторского сообщества города Ильдар Хусаинов.

По его словам, такого еще не было: предложение растет 7 кварталов подряд. Но если в первом квартале 2015-го в базе квадратных метров было представлено 14 тысяч квартир вторички и 11 тысяч первички, то сейчас эти цифры выросли.

Одномоментно в продаже на вторичном рынке Тюмени находится 20 тысяч квартир от собственников. На первичном меньше – 14 тысяч квартир.

– Вопреки общему мнению, что предложение начнет сокращаться в третьем квартале 2016 года, мы видим, что есть даже прирост по отношению ко второму кварталу, – отметил Ильдар Хусаинов. – Но новостройки объективно стабилизировались за этот год. Рост объема предложения в этом сегменте не столь значителен, а вот объем на вторичном рынке растет хорошими темпами.

По словам Хусаинова, в ближайшие один-два года первичка начнет сокращаться, причем серьезными темпами.

– Это объективная реальность, – посетовал он. – К сожалению, сейчас строители вводят объекты в эксплуатацию уже не такими темпами, что несколько лет назад.

А что с ценой?

Ничего хорошего для продавцов. А для покупателей есть приятная новость. Цены на квадратные метры продолжают снижаться. В настоящее время стоимость 1 квадрата в новостройке равна примерно 53 тысячам рублей.

– Цена стабильно до сих пор падает. Однако в четвертом квартале пока еще не понятны тенденции, – отмечает Хусаинов. – Для нас с вами это означает только одно: до конца года цена на заветные квадраты если и изменится, то мало. Главные игроки рынка будут стараться ее удержать.

Правда, это не отменяет еще одного оптимистичного для покупателей инструмента, мы имеем в виду торг.

Динамика среднего торга в третьем квартале достигла 11,5% и продолжает расти, свидетельствует Хусаинов.

Другими словами, предпосылки к снижению цен существуют. А риелторы в разговорах признаются, что реальный торг за квартиру может достигать 20 – 30%. И это с учетом того, что практически все, даже переоцененные объекты, уже выставлены на рынке по реальным ценам сегодняшнего дня!

Что будет с рынком дальше?

На самом деле обороты рынка растут, но во многом благодаря понижению цен. Только поэтому сейчас специалисты наблюдают неплохую динамику сделок. Однако они не прогнозируют всплеска активности в 4-м квартале этого года.

– Рынок будет живой, хороший. Но не рекордный, – уверен Хусаинов.

Но есть другая точка зрения. В 4-м квартале на рынке будет небольшое оживление. Это легко объяснимо, но не концом года, когда сделок традиционно больше и цены подрастают. Всё прозаичнее.

Уже официально объявлено, что ипотеки с господдержкой не будет с 1 января. Сбербанк на этом фоне уже снизил ставку на 0,5%. На следующей неделе ВТБ тоже снизит ставки.

Поэтому все потенциальные покупатели сделают всё возможное, чтобы приобрести недвижимость в этом году, хотя бы потому, что с 1 января ставка уже будет выше.

В то же время доля сделок с ипотекой неуклонно снижается. Статистика, которую привел Хусаинов на заседании общественного совета, это показывает. Так, если во втором квартале этого года покупка с ипотекой квартир в новостройках была равна 70%, то сейчас она не составляет даже 60%.

– Это крайне неожиданно для рынка, – говорит Хусаинов. – Объяснить это можно двумя факторами: очень много людей стали перекладывать деньги с депозитов в недвижимость, потому что их доходность снижается. Это первое. И есть ипотечная насыщенность – сейчас снижается одобрение ипотечных сделок. Это второе.

При этом заметим, что на вторичном рынке наблюдается другая тенденция. Количество сделок с ипотекой здесь не меняется и держится на уровне 50%.

О тревожных тенденциях

По мнению Хусаинова, падение сделок с ипотекой является наиболее опасной тенденцией сегодняшнего времени, но не единственной.

Строители стали меньше выводить квадратных метров жилья на рынок в последнее время, в разы меньше, чем в 2013 – 2015 годах. И это вторая опасная тенденция. Практически все застройщики заметно сокращают объемы. К 2018 году, если предложение сократится, возможен резкий рост цен. И качели «предложение – спрос» снова катастрофически накренятся, только в другую сторону.

– Нам еще три-четыре года назад задавали воросы: «А сколько рынок может расти, он же не может расширяться до бесконечности?». И вот мы, наверное, подошли к той грани, когда резкое расширение рынка способно повлечь за собой критическую массу банкротств, – заявил заместитель начальника ГУС региона Андрей Басов. – Поэтому и в планах следующего года только 1 млн 400 кв. м новостроек. Все понимают, что баланс должен быть найден. Сейчас в Тюмени обеспеченность жильем на человека выше среднего, поэтому рынок стабилизируется.

Однако риелторы не видят повода для оптимизма.

– Если говорить о реальной цене продажи, то ситуация еще хуже. Реально люди стали покупать только «ядро» – самые дешевые квартиры. И, если считать рынок по всем правилам статистики, падение будет очень глубокое по сравнению с прошлыми годами. Рынок недвижимости очень сжался, а его структура окончательно сместилась в сторону эконома. Говоря прямо, на рынке сейчас не всё хорошо, – резюмировал Хусаинов.

Просто цифры

На сегодня на рынке недвижимости Тюмени выставлено:

– вторичного жилья – 18 300 кв. м;

– загородной недвижимости – 8 400 кв. м;

– новостроек – 11 200 кв. м.

В среднем на рынке Тюмени одномоментно в обороте находится 1 500 кв. м жилья.

Причем если сравнивать структуру предложения купли и продажи, то можно заметить, что в Тюмени увеличилась доля однокомнатных квартир. Их стали больше и чаще покупать. Самый ходовой товар – одно- и двухкомнатные квартиры.